Чехия — одна из самых комфортных стран для жизни в Европе. Поэтому иностранцы стремятся приобрести здесь недвижимость. Независимо от гражданства все собственники квартир и домов обязаны ежегодно оплачивать налоги и коммунальные услуги. Несоблюдение законов чревато штрафами, отказами в выдаче визы. Поэтому, приобретая недвижимость в Чехии, предварительно проконсультируйтесь с налоговым специалистом. 

Налог в Чехии при покупке недвижимости

В сравнении с другими европейскими странами затраты покупателей на оплату налогов при покупке недвижимости считаются экспертами невысокими.

С 2016 года правительство страны обязало покупателя оплачивать налог при покупке недвижимого имущества. Ранее такие обязательства возлагались на продавцов. Изменения в законодательство внесли из-за роста количества перекупщиков, которые спекулировали на изменениях цены продажи. Размер пошлины — 4% от стоимости объекта, которая указывается в договоре купли-продажи, или от цены, указанной в оценочном акте сертифицированного специалиста. Эти цены отличаются между собой, поэтому в расчет берется большая стоимость на момент покупки недвижимости.

Налог при покупке является единоразовым. Покупатель обязуется перечислить установленную ставку в пользу государства на протяжении 3-х месяцев с момента оформления. Отсчет начинается со следующего месяца после подписания договора купли-продажи. К примеру, если запись в Кадастр внесена 19 марта, то у собственника есть апрель, май и июнь для перечисления денег и подачи налоговой декларации. Если есть затруднения с составлением налоговой декларации, то следует обратиться за помощью к специалисту или риэлтору.

Налоговый сбор не платиться, если приобретаемый объект — квартира в новостройке. Такая недвижимость освобождена от налогов 5 лет с момента официального ввода в эксплуатацию. В стоимость новостройки застройщиком закладывается НДС 15-21%. То есть больше указанной цены оплачивать ничего не нужно.

Важно! Правительство Чехии не предоставляет никому информацию об иностранцах, которые купили недвижимость на территории страны. Однако налоговые резиденты РФ обязаны самостоятельно проинформировать налоговую службу России при открытии счета в банке другой страны. Кроме налога, в ходе совершения сделки оплачивается ряд дополнительных сборов — депозитный счет у нотариуса, кадастровая плата и пр. Дополнительные затраты возникают также при оформлении ипотеки. Обо всем этом в материалах ниже.

Затраты при совершении сделки покупки недвижимости

Срок проведения сделки покупки недвижимости в Чехии определяется способом оплаты. При оформлении квартиры в ипотеку время обработки сделки — от полутора месяцев. Гораздо быстрее можно оформить квартиру в лизинг, в среднем это занимает 2-3 недели. Если сделка оплачивается сразу, то процедура продлится 3-4 дня. В данный срок не включено время на осмотр недвижимости перед оформлением и госрегистрация после подписания договора.

Для оформления физ. лицу понадобиться загранпаспорт, а юр. лицу — выписка из торгового реестра из страны фактического расположения компании, а также загранпаспорт владельца. Сделку можно произвести удаленно. Для этого покупателю необходимо оформить и подписать нотариальную доверенность на представителя, который будет представлять его права. Чаще всего доверенным лицом выступает риэлтор. Удаленно можно оформить и ипотеку. Для этого покупатель отправляет доверенному лицу пакет необходимых документов. Представитель переводит документацию на чешский язык и подает их в банковское учреждение. Для регистрации собственника в Кадастре понадобиться до 2 месяцев.

Процедура оформления сделки покупки недвижимости сопровождается затратами:

- Государственный налог на переход права собственности;

- Оплата услуг риэлтора;

- Гонорар нотариуса;

- Оплата услуг по хранению денег;

- Гонорар переводчика;

- Государственная пошлина.

Рассмотрим кратко каждый пункт дополнительных затрат.

Законодательство Чехии не регулирует правила расчета с риэлтерскими фирмами. На практике, каждая компания устанавливает свой процент комиссионных за оказанные услуги — от 2% до 5%. Перед заключением сделки рекомендуем предварительно обсудить с агентом размер гонорара, сроки и порядок расчетов.

К разряду нотариальных услуг относится заверение всех подписей на оформляемых документах. Гонорар нотариуса находится в пределах от 1,2€ до 2,7€ за каждую подпись.

За открытие трастового счета для осуществления сделки предусматривается комиссионный сбор в размере от 100€ до 1000€. Точная цифра устанавливается размером суммы для расчета. Если в качестве «хранителя» выступает риэлторское агентство, то услуга хранения денег, как правило, включена в их комиссионные.

При сотрудничестве с русскоязычным агентством, услуги переводчика не нужны. В любом другом случае необходимо заложить в затраты 300-500€ на гонорар переводчика.

Государственная пошлина взимается за регистрацию в Кадастре недвижимости права собственности. Ее размер равняется 20-40€. Договор купли-продажи устанавливает, какая сторона оплачивает пошлину.

Коммунальные платежи и ежегодный налог на недвижимость в Чехии 

В Чехии независимо от гражданства и наличия вида на жительство все собственники обязаны оплачивать ежегодный налог, также оплачиваются регулярно коммунальные платежи и услуги по содержанию подвластного объекта. Стоит отметить, что в первый год владения недвижимостью необходимо подать декларацию один раз.

Ежегодный налог на недвижимость

Налог на недвижимость начисляется раз в год. Деньги перечисляются в бюджет того населенного пункта, где территориально расположен объект. Все собственники недвижимости в Чехии оплачивают данный вид налога.

Если учесть размер налоговых ставок, самым дорогостоящим городом считается Прага. Здесь за квартиру площадью 50-75 м. кв. в год насчитывается около 50€. Для частного дома аналогичной площадью налог не превысит 100€.

Оплата коммунальных услуг

По европейским стандартам стоимость электричества в Чехии средняя. Например, в Германии цена будет в 2-3 раза больше. Конечные затраты на электричество зависят от типа используемой системы нагрева воды и отопления.

Каждый поставщик электроэнергии устанавливает собственные тарифы. Многие предоставляют скидки за внедрение энергосберегающих технологий. Средняя цена 100 кВт для рядового потребителя — 12-14€. К данной сумме следует добавить абонентскую плату. Среднестатистическая семья из 3 человек, которая проживает в квартире, тратит на электричество от 70€ до 150€ в месяц.

В Чехии водопроводная вода отличного качества. Стоимость кубического метра в пределах 3-4€. Согласно исследованиям аналитиков, человек в среднем использует 108 литров в день. Для семьи из 3 человек потребление воды — 324 литра. В перерасчете на деньги это 1,08€ в день или 33€ в месяц.

Если семья использует газ только для готовки, то счет составит 9-10€ в месяц. При отоплении здания газом, размер ежемесячной платы увеличится до 90-100€. Если отапливать помещение электричеством, то расходы будут еще выше.

Отопление в здании может быть автономным или централизованным. В холодное время года затраты на оплату счетов по газу или электричеству увеличиваются в среднем на 40-50%. Именно отопление является основной статьей затрат при оплате коммунальных услуг. Размер ежемесячного платежа напрямую определяется типом системы отопления и качеством теплоизоляции.

Еще одной статьей затрат является оплата интернета, телевидения и телефонной связи. Ежемесячная плата за интернет — от 15€. За телефон придется в месяц выложить от 30€. Налог на радиовещание и телевидение составляет не более 7€ в месяц — сумма сравнительно небольшая, а вот штрафы за нарушение закона более внушительные (порядка 200-400€).

Каждый владелец недвижимости лично заключает договор с компаниями, которые предоставляют коммунальные услуги. Выбор способа оплаты за собственником. Вариантов здесь два. Первый — оплата по квитанциям, которые отправляются почтой на чешский адрес. Более прогрессивный вариант — ежемесячные, ежеквартальные или полугодичные автоматические перечисления с банковского счета владельца недвижимости. Чаще всего собственники выбирают оплату каждый месяц.

При заключении договора с поставщиком услуг устанавливается ежемесячная сумма на основании площади обслуживаемого помещения и количества проживающих людей. Ежегодно весной осуществляется перерасчет, в ходе которого представитель коммунальной службы снимает показания счетчиков. На основании фактических данных выставляется счет на доплату или выполняется возврат размера переплаты.

Услуги по содержанию здания

Общедомовые взносы оплачиваются в многоквартирных домах. Стандартный перечень услуг по содержанию здания:

- уборка подъезда и придомовой территории;

- взнос на капитальный ремонт;

- вывоз мусора;

- озеленение и уход за насаждениями;

- техническое обслуживание дома;

- освещение в общественных местах;

- плата за управление домом.

Для домов элитного класса прибавляется оплата за подземный паркинг, ресепшен, охрану территории и пр. За стандартную квартиру в типовом доме владельцы платят 20-50€ в месяц. Для элитного жилья сумма увеличивается до 200€.

Важно! Если первый этаж жилого дома оборудован под коммерческое использование, то за затраты на общедомовое содержание покрываются за счет арендной платы. В таком случае владельцы квартир платят за содержание здания минимум или вообще ничего.

Страховка недвижимости

В Чехии отсутствует обязательное страхование недвижимого имущества. Исключением является приобретение объекта по ипотечному кредиту. В таком варианте банковское учреждение требует оформление страхового полиса. В остальных случаях страхование необязательно. Стоимость полиса определяется местом расположения объекта, ценой недвижимости, площадью, страховой суммой. Средние цены — от 100€ в год.

Пример расчета затрат на оплату налогов, коммунальных и услуг по содержанию здания

Для примера возьмем типовую двухкомнатную квартиру в Праге площадью 50-60 м. кв. с газовым отоплением, в которой живет 2 человека:

- ежегодный налог на недвижимость — 40€;

- оплата коммунальных услуг в год — 3900€;

- услуги по содержанию здания в год — 480€.

Итого затраты за год составляют 4420€.

Расчет ориентировочный. Конкретика зависит от объекта недвижимости.

Когда и кому платить налог на недвижимость

При покупке новой недвижимости владелец обязан подать документы в местный Финансовый департамент для постановки на учет. Это делается единожды. В дальнейшем налоговая служба будет самостоятельно рассылать квитанции на оплату в начале или средине мая каждого года. Если вам не прислали счет на оплату налога, срочно обратитесь в Финансовый департамент по месту расположения объекта недвижимости. Декларация подается до 31 января, следующего за покупкой года. Ежегодный налог на недвижимость уплачивается до 31 мая. Если налог превышает сумму в 5000 крон (приблизительно 200€), то оплату можно разбить на две одинаковые части. Первый счет необходимо оплатить до 31 мая, второй — до 30 ноября.

Как и где подавать налоговую декларацию

Декларацию можно подавать самостоятельно или заказать бухгалтерские услуги. Для оформления необходимо взять синий формуляр в Финансовом департаменте или же скачать его с официального сайта. После заполнения документ отправляется в электронном виде или почтой на адрес Финансового департамента по месту расположения объекта недвижимости. Следует знать, что при использовании второго способа под датой подачи рассматривается значение, указанное на штампе письма. Предельная допустимая дата подачи — 31 января.

Для предпринимателей обязательным условием является подача декларации в электронном виде. При использовании традиционного бумажного носителя, законом прописан штраф в 2000 крон. Финансовый департамент не может повлиять на наложение штрафных санкций. В данном случае лучше подать декларацию позже и получить штраф за это в размере 200 крон. После первого напоминания, повторный штраф за неподачу декларации составляет 500 крон.

Ежегодная уплата налога на недвижимость производиться до 31 мая. Финансовый департамент лояльно относится с собственниками, которые задержали оплату на пару дней — штраф не налагается. Но если срок просрочки превысил 5 дней, то владелец облагается пеней — 0,05% от ставки за каждый день. Максимальный размер пени — 14% за год. Для стандартной двухкомнатной квартиры за год набегает до 200 крон (около 8€). Иностранным собственникам недвижимости в Чехии, которые не платят обязательные налоги, могут отказать в выдаче визы. Поэтому важно своевременно подать документы и не переживать о штрафах и отказе в выдаче визы.

Если вы не ориентируетесь, как правильно заполнять декларацию и оплачивать ежегодный налог, то лучше обратиться за помощью к бухгалтеру. Знание законов и опыт специалиста позволит сэкономить ваши деньги и не переживать о правильности внесения информации.

Использовать услуги бухгалтера рекомендуется и в случае, если вы владелец нестандартной недвижимости. К примеру, дом разделен между несколькими собственниками, в квартире прописано более 1 человека, жилплощадь оборудована нестандартной системой отопления и пр. Составление налоговой декларации для частного дома намного сложнее, чем аналогичные действия для квартир. Чтобы не ошибиться, даже чехи обращаются за помощью к специалистам. Только профессиональный бухгалтер способен разобраться со всеми тонкостями и гарантировать правильность подачи информации в Финансовый департамент Чехии.

Платежи при ипотечных займах

Чешские банки выдают ипотечные кредиты не только гражданам страны, но и иностранцам. Для местных жителей условия более выгодны — ниже требования к заемщику, уменьшена процентная ставка. Но и для иностранцев правила получения вполне приемлемы. Этим обосновывается высокая популярность ипотечного кредитования в стране.

Ипотека доступна для приобретения любого типа недвижимости, начиная квартирой, и заканчивая объектами для коммерческого использования. Исключение — старые постройки в небольших городках и деревнях. Покупка такой недвижимости считается банками рискованным вложением. Минимальная сумма кредита — 20000€. Желательно, чтобы недвижимость стоила не менее 50000€. Максимальный размер кредита — 1000000€. Для иностранцев с ВНЖ или ПМЖ процентная ставка по ипотеке от 1,99% до 2,99%. При отсутствии вида на жительство —можно оформить недвижимость в лизинг, процентная ставка при таком финансировании выходит до 5,99%

Идеальный кандидат на получение ипотеки для чешских банковских учреждений — иностранец с ВНЖ, который работает в местной компании, стабильно получает зарплату на счет в одном из банков. Однако, если вы постоянно проживаете в РФ и не собираетесь претендовать на ВНЖ в Чехии, то получить финансирование все равно можно.

При расчете затрат на получение ипотечного займа следует учесть ряд дополнительных расходов, которые возникнуть в ходе оформления кредита. Они бывают постоянными и временными:

- Открытие счета в банке Чехии. Сам процесс открытия происходит бесплатно. Но в дальнейшем с клиента взимается фиксированная ежемесячная плата за обслуживание счета. Каждый банк устанавливает персональные условия. Средний размер комиссионного сбора — 6€ в месяц.

- Оценка недвижимости. Обязательная процедура для получения ипотеки. На основании экспертной оценки банковское учреждение корректно определяет размер кредита. Стоимость услуг по оценке недвижимости начинается от 200€.

- Страхование недвижимости. При ипотечном кредите обязательно. Затраты рассчитываются как процент от общей стоимости объекта. Страховой взнос определяется рыночной ситуацией. Средний размер от 100€ до 400€.

- Оплата услуг по подготовке пакета документов. Если вы не ориентируетесь в местном законодательстве и рынке кредитования, то подготовку документов лучше доверить специалистам. Это сэкономит для вас время и исключит лишние затраты.

Резюме: запомните это

- При покупке недвижимости покупатель оплачивает единовременный налог в размере 4% от стоимости объекта. Срок оплаты — 3 месяца с момента оформления. Налог на переход права собственности не нужно платить, если покупается квартира в новостройке.

- Типовая сделка по покупке недвижимости длиться 2-3 дня. При оформлении ипотеки срок увеличивается минимум до полутора месяцев. При оформлении недвижимости в лизинг - срок сделки 2-3 недели.

- Регистрация нового владельца в Кадастре продлится до 2 месяцев.

- При покупке недвижимости учтите затраты на оплату услуг риэлтора, нотариуса, переводчика, а также государственную пошлину и хранение денег.

- Ежегодный налог на недвижимость оплачивается всеми собственниками в Чехии, независимо от наличия гражданства. Ставки рассчитываются индивидуально. За двухкомнатную квартиру в Праге в среднем придется заплатить 40-50€ в год, за дом — не более 100€.

- За коммунальные и услуги по обслуживанию дома в месяц выходит в среднем 200-300€ для типичной квартиры в Праге. Столица отличается самыми высокими тарифами.

- Ежегодный налог на недвижимость оплачивается до 31 мая.

- При покупке недвижимости декларация подается до 31 января.

- Чтобы исключить штрафы и ошибки в оплате налогов, воспользуйтесь услугами профессиональных бухгалтеров.

- При ипотечном кредитовании добавляется несколько дополнительных затрат — открытие счета в банке Чехии, страхование и оценка недвижимости, оплата услуг по подготовке пакета документов.